La experiencia colombiana. El experto en movilidad del World
Resources Institute (WRI) Darío Hidalgo expone que en las ciudades colombianas
existen cuatro tipos de impuestos o contribuciones a la propiedad.
“El impuesto predial , la
contribución de valorización por obras públicas, la plusvalía por cambios en
normas urbanísticas, así como la distribución de cargas y beneficios por nuevos
desarrollos inmobiliarios”, detalló.
Y especificó que la combinación
de los cuatro ayudan a mejorar las situaciones de las ciudades; no obstante
comentó que en Bogotá existió una regulación de plusvalía que autorizaba el
incremento de altura de edificios, el cual estuvo vigente tres años, pero que
enfrentó un gran rechazo por parte del alcalde de Bogotá, urbanistas, cementeras y desarrolladores.
“La contribución de plusvalía
por cambio de norma urbanística sigue existiendo, a una escala mucho menor que
la ambición de hace tres años, que aumentó las alturas autorizadas en una gran
área (ahora son zonas específicas no tan extensas). Lo que se quitó fue la
exigencia de vivienda social (o pago compensatorio)”, comentó.
Hidalgo señaló que el impuesto
predial ha dotado de autonomía a los municipios y es el primer instrumento de
financiación municipal.
ANÁLISIS. Jorge Macías, director de Desarrollo
Urbano y Económico de WRI, México
¿Qué es la recuperación de plusvalía? – La recuperación de plusvalías es un
instrumento que se encarga de redistribuir el gasto público. La plusvalía es
cuando se genera un beneficio derivado de la inversión en infraestructura en
las calles. Hay tres hechos generadores que son: cambio en la edificabilidad;
que se pongan mejores infraestructuras o o que se cambie el uso de suelo, es
decir, que pase de habitacional a comercial.
Este instrumento si se hiciera bien funcionaría para poder redistribuir
y generar mejores servicios para todos. Por ejemplo, si hay un Metrobús en
Reforma que los ciudadanos pagan y que genera que desarrolladores privados
puedan construir en lugar de cinco pisos, 27 y que ganen millones de dólares
por nuestra inversión y por nuestros impuestos, es justo que ellos regresen a
todos los demás un poco para que más servicios públicos se realicen en la
ciudad; de eso se trata.
¿En qué ciudades del mundo ya se implementa? – Hay icónicas como
París, Bogotá y Porto Alegre.
¿Ahí cómo se implementa? – Por ejemplo en la Ley de Bogotá son
como 20 hojas para definir este tema, pero como funcionan es con base a la
diferencia de valor entre el valor del suelo y el valor comercial del predio.
Es decir, un predio que estaba destinado a la vivienda con tres pisos y podía
haber costado 10 millones de pesos y pasa a una oficina comercial, entonces ese
predio se multiplica por 10 y ahora cuesta 100 millones de pesos y lo que hace
el mecanismo es hacer la diferencia entre lo que había antes y lo que hay ahora
y cobra un porcentaje. Entonces, de 10 a 100 son 90 millones de pesos en
aumento de plusvalía y lo que hace el Estado es decir: debes pagar 20% de esto.
Lo cual se puede pagar en muchas posibilidades, en efectivo, con obra
pública o con terreno para que el Estado lo pueda usar para calles o para
servicios públicos. O por ejemplo en generar vivienda de interés social.
¿Quién se opone a la recuperación de plusvalías? – Los grandes
especuladores de tierra, que son los que toda esta plusvalía se la están
absorbiendo; todos los principales desarrolladores.
¿Por qué es importante que se aplique la recuperación de plusvalías? – Nuestras ciudades
ya no tienen dinero. Las ciudades en México dependen de los ingresos federales
y éstos dependen del petróleo y ahora ya no hay ese boquete financiero.
Quitamos la tenencia, quitamos el petróleo o estamos en proceso de reducir las
ganancias petroleras para todos. Entonces la ciudades empiezan a tener presión
por generar instrumentos fiscales diferentes.
Si se hiciera bien, es decir, con los
principios de equidad, de progresividad y de transparencia – que eso no se
puede juzgar por el párrafo que se puso en la Constitución de la Ciudad de
México– pero en verdad se cobraría a los desarrolladores para poder expandir el
rango de influencia de generación de servicios.
Esto ya existe. Por ejemplo si soy un desarrollador y tengo un predio en
el que tengo permiso de construir tres pisos pues yo voy y me mocho con
“alguien” que me de el permiso. La diferencia es que ahora en lugar de mocharse
con un alguien que nadie ve la aportación está siendo trasparente hacia el
erario.
La discusión no ha llegado a los mecanismos, pero las reglas de
operación (de cómo operaria el pago de las plusvalías).
¿Cómo se podría implementar el cobro por plusvalía? – Podría ir
etiquetado a generar mejores servicios públicos o a mitigar las acciones del
desarrollador o va etiquetado a servicios de movilidad; es un aprovechamiento.
A pesar de la controversia que se creó en torno a la implementación de
la recuperación de plusvalías en la Ciudad de México, este mecanismo lleva años
aplicándose en ciudades como París, Nueva York o en Bogotá para financiar
transformaciones urbanas.
Y es que su captación no implica un nuevo impuesto, sino un mecanismo
para que las ciudades dependan menos del presupuesto federal y puedan mitigar
las desigualdades que existen en infraestructura, explicaron especialistas consultados.
Sin embargo, la confusión en la capital fue tan grande que ciudadanos
subieron una petición a change.org para oponerse a dicho mecanismo debido a que
argumentaron que el “aumento en el valor de un inmueble, conocido como
plusvalía, será propiedad y parte de la riqueza del gobierno de la capital”, es
decir, que sería un nuevo impuesto.
Lo cual derivó en que el cobro de plusvalía fuera eliminada de la
Constitución de la CDMX y que se sometiera a cambios al artículo 94 de la
recientemente aprobada Ley de Vivienda de la capital, el cual contemplaba dicho
mecanismo.
El maestro en planeación urbana Andrés Lajous explicó en entrevista que
la captura de la plusvalía ayudaría a que zonas periféricas como Iztapalapa
dejen de ser pobres en cuanto a infraestructura urbana.
“Lo raro es que en una ciudad grande no haya este instrumento importante
para ordenar el desarrollo urbano. Es tan común que es raro no tenerlo,
entonces la discusión es cómo lo hacemos bien, cómo lo mejoramos, cómo le damos
transparencia, y el intentar darle un fundamento constitucional permitía eso,
porque además corres el riego de llenarte de amparos en contra”, agregó.
Lajous comentó que el desarrollo urbano de París, Francia no se hubiera
realizado de no ser por la aplicación de la recuperación de plusvalías, pero
resaltó que los grandes opositores a que se implementen mecanismos de plusvalía
son las grandes inmobiliarias.
“Ellos dicen que es un nuevo impuesto al desarrollo, pero no es cierto
porque ellos están capturando parte de nuestro predial en estas obras, entonces
es recuperar parte de ese predial que se está gastando para que ellos hagan sus
negocios, que además no está mal que lo hagan, nada más que contribuyan”,
apuntó.
Ejemplificó que en el caso de ciudades como Guadalajara y Nueva York la
captura de plusvalía se realiza por medio de etiquedados, es decir, un
porcentaje de dicha retención se invierte en un proyecto de vivienda social
donde no la hay.
“O también en una cosa que es muy atractiva y que se llama proyectos
espejo. Si yo arreglo la banqueta en una zona de desarrollo inmobiliario
entonces los mismos metros que se arreglaron se tienen que arreglar donde no
hay banquetas en la ciudad”, detalló.
https://www.publimetro.com.mx/mx/ciudad/noticias/2016/12/17/cdmx-cobrar-plusvalia.html
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